Договор аренды помещений

Большинство юридических лиц и индивидуальных предпринимателей в процессе своей хозяйственной деятельностью сталкиваются с необходимостью заключения договора аренды помещений – обычно нежилых, но в некоторых случаях и жилых.
В соответствии со статьями 606 и 607 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору непотребляемое имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Сдать имущество в аренду может только его собственник, а с его согласия арендатор вправе сдавать арендуемое им имущество в субаренду, поэтому при заключении договора аренды помещения следует проверить наличие у арендодателя правоустанавливающих документов на помещение – свидетельства о регистрации права собственности. Если же помещение сдается в субаренду – то договор аренды и наличие письменного разрешения арендодателя на субаренду (в самом договоре или отдельном документе).
Согласно части 3 статьи 607 ГК РФ главным существенным условием договора аренды помещения является точное указание объекта аренды, без которого договор аренды считается незаключенным. Поэтому нужно убедиться, что арендуемое помещение указано в договоре в соответствии с документами о собственности и техническим паспортом, а также изучить поэтажный план помещения.
Другое существенное условие договора аренды помещения в соответствии со статьей 654 ГК РФ – согласование условия о размере арендной платы, который может быть установлен в твердой сумме, либо должна быть разработан способ его определения. Отметим, что условие об одностороннем увеличении арендной платы арендодателем должно быть прямо прописано в договоре, иначе такие действия арендодателя будут незаконными.
Особенностью договора аренды помещения является необходимость его государственной регистрации в случае, если помещение арендуется на срок более одного года, потому такое распространение и получило заключение договоров аренды на срок в 11 месяцев.
Помещение передается арендодателем арендатору на основании акта приема-передачи, к составлению и подписанию которого надо отнестись очень внимательно. Передаваться помещение должно в состоянии, соответствующем его назначению и условиям договора аренды. Арендатору крайне желательно выявить все возможные недостатки помещения и отразить их в акте, что делается крайне редко.
Очень важным моментом при заключении договора аренды помещения является распределение обязанностей сторон по содержанию арендованного помещения. Согласно статье 616 ГК РФ на арендодателе лежит обязанность производить капитальный ремонт помещения, а на арендаторе – текущий ремонт, если иное не указано в договоре аренды. Поэтому если не отразить недостатки помещения в акте приема-передачи помещения, то арендодатель впоследствии имеет все шансы «повесить» расходы на их устранение на арендатора, которому будет проблематично доказать, что эти недостатки возникли до его «вселения» в помещение.
Договор аренды помещения может быть расторгнут досрочно как по обоюдному согласию сторон, так и любой стороной в одностороннем порядке при наступлении предусмотренных законом обстоятельств. Так, арендатор может расторгнуть его досрочно, если не имеет возможности пользоваться помещением по вине арендодателя: тот не передает помещение в пользование, не производит капитальный ремонт, помещение находится в непригодном для использования состоянии или имеет препятствующие его нормальному использованию недостатки, которые не были неизвестны арендатору на момент приемки помещения и которые он не мог в тот момент обнаружить.
Арендодатель же может «выгнать» арендатора, если тот существенно или неоднократно нарушает условия пользования помещением, существенно ухудшает имущество, более двух раз подряд не вносит арендную плату в срок либо не осуществляет капитальный ремонт помещения, если договором на него возложена такая обязанность.
Кроме того, стороны могут предусмотреть в договоре аренды и дополнительные условия его расторжения, и вот тут арендатору надо быть особо внимательным. Нередко арендодатели включают в договор положения о возможности его прекращения арендодателем же в одностороннем порядке, например, при уведомлении арендатора за определенный срок.
Скажем, договор аренды помещений заключен на три года, арендатор, рассчитывая на долгосрочное пользование помещениями, произвел в этих помещениях за свой счет текущий ремонт, установил оборудование, что порой требует немалых финансовых затрат. Арендодатель, найдя Арендатора, который готов платить большую арендную плату, вручает текущему Арендатору уведомление о досрочном расторжении договора аренды, соответственно все инвестиции вложенные в данное помещение (ремонт, монтаж и демонтаж оборудования) будут потеряны.
Договор аренды следует анализировать очень скрупулезно, а лучше заказать правовую экспертизу договора у профессионального юриста.